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Gewerbeimmobilien

Investitionen in Gewerbeimmobilien in Österreich

Gegenwärtige Lage:

In den Jahren 2015-2016 sind Rekordwerte an Investitionen in gewerbliche Immobilien in Österreich verzeichnet worden: Das Gesamtvolumen betrug ca. 3,75 Mrd. EUR, wobei mehr als 50% davon von ausländischen Investoren getätigt worden ist: 30% dieser Gesamtinvestitionen entfielen auf Investoren aus Deutschland und mehr als 10% auf jene aus Russland und den GUS-Staaten. Diese Zahlen zeigen eine eindeutige Attraktivität des österreichischen Gewerbeimmobilienmarktes für ausländische Investoren.

Es besteht grundsätzlich eine große Nachfrage sowohl seitens privater als auch institutioneller Investoren nach Investitionsprojekten mit dem Ziel der Erhaltung und Vergrößerung ihrer Eigenmittel. Aufgrund der hohen Nachfrage nach zuverlässigen Investitionsobjekten wird vor allem ein Wertanstieg bei Gewerbeimmobilien stimuliert, der stets über der Inflation, die sich in den letzten Jahren konstant auf 1-2% eingependelt hat, liegt.

Die äußerst aktive Nachfrage nach Gewerbeimmobilien seitens der Investoren ist auch mit niedrigen Zinssätzen bei Bankfinanzierungen, einem äußerst niedrigen Stand des EURIBOR und praktisch einem Nullzinsniveau bei Bankeinlagen verbunden.

Die Hauptinvestoren bei Gewerbeimmobilien sind grundsätzlich institutionelle Investoren: Immobilienfonds, Versicherungsunternehmen, Trusts, etc. Private Investoren, die sich bei Investitionen eher konservativ halten, wollen ihre Mittel in weniger riskante Finanzinstrumente anlegen.

Ein nicht unwesentlicher Faktor für den Anstieg der Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist ebenso der Einsatz neuer Modelle des Mitinvestierens in großen Investitionsprojekten seitens strukturierter Gruppen kleiner und mittelgroßer Investoren, die sowohl private als auch juristische Personen sind. Dieses Finanzierungsmodell setzt voraus langfristige Investitionen und charakterisiert sich durch spezielle Verfahren für Steueroptimierungen für Investoren.

Statistiken zufolge ist in den letzten Jahren der prozentuelle Anteil an Abschlüssen in österreichischen Segmenten der Gewerbeimmobilien folgendermaßen aufgeteilt: die größte Nachfrage ist bei Handelsflächen und Büroflächen verzeichnet.

42% – Handelsflächen und Einzelhandel

36% – Geschäftsflächen

12% – Hotels

10% – sonstige Objekte

 

Faktoren, die die Attraktivität von Investitionen in Gewerbeimmobilien beeinflussen:

Folgende wichtige Faktoren, die Einfluss auf die Liquiditätswirksamkeit, Stabilität und Aussicht auf einen Ertragsanstieg haben, sollte ein Investor bei der Auswahl einer Gewerbeimmobilie beachten:

  • Die Art der Gewerbeimmobilie
  • Die Lage des Objektes
  • Die Perspektive der Entwicklung der Objektlage in Bezug auf die Nachfrage seitens Mieter
  • Anteil freier Räumlichkeiten
  • Frist und Art von Mietverträgen
  • Indikatoren für die finanzielle Stabilität des Mieters
  • Technischer Zustand des Objekts
  • Perspektive des Bauvorhabens oder Vergrößerung der Nutzfläche der Immobilie mit darauffolgender Vermietung oder Verkauf

 

Segmente der Gewerbeimmobilien in Österreich und deren Erträge:

Wir können unseren Klienten und Partnern jederzeit Investitionsobjekte aus allen Segmenten der Gewerbeimmobilien in Österreich anbieten:

  • Zinshäuser: Das Segment der Zinshäuser gilt als äußerst unattraktiv da es als das konservativste Segment angesehen wird und demnach ist hier vergleichsweise der geringste Ertrag zu erwarten. Der jährliche Ertrag bei Zinshäusern schwankt zwischen 1,5% in der Inneren Stadt und 5% in den Randgebieten Wiens oder in provinziellen Städten und Ortschaften um Wien herum.
  • Einkaufszentren, Supermarktketten und Einzelhandel: Diese Segmente weisen einen Ertrag von 4-6% auf, abhängig von der Art der Verkaufsräumlichkeiten und Lage, und auch der finanziellen Stabilität des Mieters und der Dauer des Mietvertrages.   
  • Hotels: Der jährliche Ertrag beläuft sich auf 2-6%. Der Ertrag eines Hotel hängt ab von seiner Lage und der Art des Vertrags mit dem Betreiber: Miet- oder Managementvertrag. Die sichersten für Investoren sind Mietverträge mit internationalen Hotelbetreibern. Der Ertrag bei Hotels in Zentren der Großstädte erreicht maximal 5,5-6% im Jahr. Hotels im historischen Zentrum Wiens weisen einen Ertrag von 2-4% im Jahr auf.
  • Bürogebäude: 3-6% Ertrag pro Jahr. Büroflächen im Zentrum Wiens weisen einen relativ niedrigen Ertrag auf. Jene Bürogebäude, die nur einen bis zwei große Ankermieter haben, weisen das geringste Risiko auf, aufgrund von langvermieteten Räumlichkeiten mit Kündigungsverzicht. Risikoreicher und natürlich ertragreicher sind jene Bürogebäude mit einer größeren Anzahl an kleinen und mittelgroßen Mietern.
  • Logistikzentren und Gewerbeparks: 6-8% Ertrag pro Jahr. Logistikzentren befinden sich meistens um große Ortschaften herum oder bei Überschneidungen von Verkehrsadern. Am wenigsten riskant sind aus Sicht eines Erwerbs jene Logistikzentren, die sich in der Nähe einer Großstadt befinden.
  • Wald- und Jagdgebiete: 1-2% Ertrag pro Jahr. Dieses Segment ist ebenfalls eher konservativ und wird hauptsächlich von österreichischen wohlhabenden Familien oder Trusts angekauft. Der Ankauf von Wald- und Jagdgebieten ist in der Regel mit Privatinteresse der Investoren zu der Jagd verbunden. Der Ertrag bei Wäldern wird durch aktuelle Preise für die Art der Bäume bestimmt.
  • Grundstücke und Developmentprojekte: hier ist ein Ertrag bis 25% pro Jahr möglich. Solche Projekte setzen eine Entwicklung des Territoriums, den Bau des Objektes, seine Verwaltung und den darauffolgenden Verkauf voraus.

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